大灣區置業須知

大灣區、內地買樓前 先開銀行戶口
操作上,首先需要到內地開一個銀行戶口。
很多朋友都問,能否到各大中資銀行,例如中國銀行(03988)、建設銀行(00939)及工商銀行(01398)等的香港分行,開一個人民幣戶口,然後透過這個香港的中資戶口付款買樓?這樣方便很多。

答案是當然不可以。因為雖然是同一間中資銀行,但兩地業務並不互通。
即是說,即使同樣是中行、建行、工行,但它們在內地的分行,是沒有亦不能查閱香港的戶口資料;同樣它們在香港的分行,亦沒有亦不能查閱內地戶口資料。
中國銀行股份有限公司(中行)(3988)是中國國際化程度最高的銀行。

※跨境匯款有嚴格限制※

因此,客戶需要先到內地分行重新開戶,以作將來買樓時付款或賣樓時收款之用;同時亦不要奢望從香港銀行的人民幣戶口直接匯款到內地買樓。
一來,跨境匯款有嚴格限制,有一定限額;二來,銀行匯款的手續費比較貴,兌換差價亦比較大,花多很多錢,時間亦慢,沒有必要。
事實上,內地的銀行服務、支付技術已遠超香港,用慣了就上癮。
一般的操作是,先在內地開一個銀行戶口,然後從香港的找換店匯人民幣到戶口,以後無論是付款、收款都可以用這個戶口。

港人內地開戶要求嚴謹

比較大額的款項,例如買樓落細訂,一般要20000到5萬元人民幣,通常都會刷卡,像香港的EPS一樣,直接從閣下的戶口扣賬。
比較細額的款項,例如一些手續費,幾百元、幾千元,除了刷卡,亦可以用微信、支付寶等支付,付款平台亦會直接從閣下的戶口扣賬。
以前在內地銀行開戶買樓,很簡單!帶身分證、回鄉證,兩手空空就可以走進分行開戶。
然而,隨着地樓市愈來愈火熱,愈來愈多香港人到內地買樓投資,內地銀行對香港人開戶的要求亦愈來愈嚴謹。

個別銀行只要求香港住址證明
有些銀行甚至要求提供在香港的工作證明、稅單、內地住址等資料。
幸好仍有個別銀行、分行較寬鬆,只需要提供香港的住址證明就足夠。


付款要求

。只接受人民幣交易
。必須確認發展商「五證二書」
。須留意各市的限購令安排
。境外個人可在內地購買一套自用的住房
。買家可向內地銀行或香港指定銀行申請 按揭;最高可提供七成按揭(注意是否接受港人申請)
。需到內地開設銀行戶
。有效回鄉證


購買房產流程

購買房產流程:
1、選擇物業:無論購買現樓、樓花或二手樓最好選擇具信譽發展商及地產代理。
2、支付訂金及簽訂確認書:必須使用國家認定的商品房買賣認購書,明確雙方的權利、責任;支付訂金予賣方而保留該物業。
3、支付首期及簽署買賣合同:約定尾款的支付時間。內地買樓一般可選擇一次性付款或銀行按揭貸款。
4、辦理按揭:可以在內地銀行做按揭,亦可以在部份香港銀行申請按揭
5、辦理合約公證 :發展商會安排買家到公證處辦理買賣合約公證手續
6、驗收交樓、產權過戶:發展商向買家交付《住宅質量保証書》和《住宅使用說明書》, 持“權屬證明書”去有關部門辦理產權過戶手續, 產權登記, 核發產權證給買家。
 
注意事項:
●應先實地參觀,了解屋苑的質量、環境和配套,以及未來的交通發展等
●中港計算建築面積方法不同,內地以平方米計算單位面積,每平方米大概是10.764平方呎;內地以建築面積(包括公共空間如會所、 電梯大堂、天台、天井、台階等分攤面積)及套內建築面積描述單位面積。
●在簽訂認購合同書前要求發展商出示「七證」,當中「五證二書」內的「五證」:《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建築工程施工許可證》和《商品房銷售(預售)許可證》,發展商擁有以上「五證」基本代表所售房屋合法。另外還有《營業執照》、及《銀行按揭協議書》。
●房產證為重要法律文件,須買賣雙方辦理。
●購物內地物業時涉及其他稅項,要先了解,計算清楚


在內地買新樓有甚麼程序?
1. 委託可靠代理買新盤
買家北上買新盤不熟路,首選中港兩地具信譽發展商及地產代理,揀樓前詳細瞭解樓盤資訊,摸清地方政策、物業類型及產權期限,個別地方選購一手住宅要「搖號買房」,類似香港新盤入票抽籤程式。

貼士:注意不同類型物業產權年限。基本上,住宅類最長70年;商品公寓一般不多於50年

2. 簽署認購書,支付訂金
必須使用國家認定的商品房買賣認購書
確保認購書條款清晰,特別是面積、樓價、付款方式等關鍵條款
列明買賣雙方身份及責任;違約責任一定要對等
貼士:切勿使用地產商單方面制定的合同;所有款項均需直接存入發展商指定的銀行監管帳戶,不需交予銷售人員或物業代理代勞,切記保留認購書及支付證明。

3. 支付首期,簽署正式買賣合約
支付樓價首期,簽署正式買賣合約,並約定尾款的支付時間。內地買樓一般可選擇一次性付款或銀行按揭貸款。
貼士:內地按揭大致分為公積金貸款、商業貸款和組合貸款

4. 辦理按揭
買家向香港指定銀行或內地銀行申請按揭,如果選擇自動轉帳還款,宜於當地銀行開立還款帳戶。
貼士:部份香港銀行會將按揭個案轉交內地銀行辦理,買家宜留意利率及還款年期;按揭獲批後,將由銀行處理

5. 辦理合約公證
簽訂正式的買賣合約後,發展商會安排買家到公證處辦理買賣合約公證手續。
貼士:買賣合約的公證必須到公證處進行

6. 支付樓價餘數
買家根據合同約定時間,向發展商支付餘數。如選擇按揭貸款,銀行會將尾款直接轉入發展商帳戶中。
貼士:所有款項均需存入發展商指定的銀行監管帳戶

7. 交付物業
當買家收到發展商入伙通知書,便可在指定時間內辦理收樓手續。收樓時,買家需支付房屋維修基金、物業管理費等費用。
貼士:管理費、水電煤屬業主名義,買家宜統一付款戶口,方便管理

8. 國土局登記過戶,領取房產證
買家應向國土資源局,申請產權轉移過戶登記,並在指定日期獲取不動產權證書。
如遇上產權問題,可及時通過法律途徑向賣方索償。
貼士:買家取得物業所有權證後,才受相關法律保障。如買家申請按揭,不動產權證書需在國土資源局進行抵押登記,並由銀行保管。

*以上流程僅供參考,應以當地政府公佈為準